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不動産の賃貸借管理・運営管理・建物管理

オーナー様より委託された不動産の「賃貸借管理業務」「運営管理業務」「建物管理業務」を行い、不動産の価値と評価の最大化に努めます。
業務項目 業務内容 具体的な業務の事例
賃貸条件の評価 賃貸条件の立案・策定 周辺市場の相場を調査の上、募集賃料をオーナーに対して提案
入居対象テナントの選定（業種属性、規模、与信力等）
テナント誘致業務 誘致計画の立案・実施 市場調査の上、テナント入居前後を含めた年度計画を想定し、計画を立案し実施
営業活動 内覧会、 営業パンフレット作成等、仲介会社の選定・コントロール
営業ツール作成コンサルティング　テナントとの交渉等
オーナーに対する営業活動の進捗状況報告
テナント審査・決定 テナントの業務内容、財務体質等の情報収集と分析、入居可否の判断
契約管理業務 入居申込書受領
予約契約		 申込書受領、予約契約書作成、 特約条項の有無確認、捺印手配
［対オーナー］テナントが特約を希望してきた場合の交渉
本契約締結 口頭での取決めを文書化、文言調整、 本契約書の作成、 特約の再確認、 捺印手配
契約面積拡張 既存テナントに対して、契約面積の増床を促す
重要事項に関しての説明
入居ガイダンス		 開館時間、テナント看板作成時の取決め、テナント入居工事の際の取決め、原状回復工事の内容に関する取決め、各種費用負担の取決めと単価、警備上の取決め、防災上の取決め、運営上の取決め、管理上の取決め、衛生上の取決め等
契約更新、解約手続き ＜更新＞
［対オーナー］
  • 更新前条件と現況の市場環境を検討の上、更新後の条件を提案
［対テナント］
  • 更新条件を交渉
  • 更新の覚書作成、捺印手配
＜解約＞
［対オーナー］
  • 解約申入の報告
［対テナント］
  • 解約予告期間について申入れの際に再確認、敷金返金の流れ説明
  • 原状回復工事の手配、テナント及び工事業者に対して工事費用の調整
  • 返金する敷金額の決定、オーナーからテナントへの敷金返金の依頼
テナント交渉業務 賃料改定業務 改定賃料の交渉と根拠の説明
契約条項違背是正 直接テナントへの話し合いで交渉
入退室関連業務 入居時取扱説明 入居テナントへの直接説明または管理会社に説明を依頼
引越調整 ［対テナント］
  • 日程表の提出を依頼、引越に伴うビル内養生の依頼
  • ELV専用使用等のテナントからの依頼内容確認とその他テナントとの調整
［対管理］
  • 立会い又は養生の確認、ビル内破損の有無確認を依頼
入居工事調整 ［対テナント］
  • 日程表の提出を依頼、工事申請書により工事内容確認
  • 消防、警備上の問題点の有無確認と改善指摘
［対管理］
  • 立会いの依頼または振動・騒音を伴う工事の管理を依頼
原状回復工事 上記解約手続きに引き続いて
［対テナント］
  • 退去日確認と工事日程の決定、見積金額の説明
業務項目 業務内容 具体的な業務の事例
企画立案業務 新築物件の管理運営計画 新築物件の開業に当たり設計部門や営業部門と連携しながら共益費原価の予測や管理体制等を検討
管理運営体制 物件の管理業務や運営業務を行うための要員数や自営社員、外注要員の業務内容等を検討
管理業務の委託 管理業務等を実施するために外注業者に委託する設備管理、警備、清掃、保守などの仕様書や契約書や委託先を検討
維持管理計画 物件を管理するための日常業務や年間業務に関する計画案や長期的な修繕計画案などを作成
コスト管理
品質管理業務		 コスト管理 物件を管理するためのランニングコストの正確な把握や的確なコントロールを実施
物件診断 物件の品質を維持・向上していくために営業面、管理面、建物面における診断を定期的に実施
委託業者診断 設備管理、警備、清掃等の外注委託業務を定期的に診断し、必要に応じて仕様の変更や業者の変更を実施
渉外業務 テナント対応 テナントからのクレームや依頼事項等の対応業務
諸官庁対応 物件管理上必要な資格者の選任や諸官庁書類の届出業務
テナント管理業務 日常管理 テナントに対して引越や貸室内の管理など日常的な対応を実施
内装工事管理 工事区分・貸方基準を把握することによりテナントの入居工事や現状回復工事に関するチェックを実施
館内規則 館内細則の作成、見直し、テナントや来館者の徹底等
事務・出納業務 賃貸料請求 賃料、水光熱費、清掃、請負業務等の請求業務や未収金の管理業務、物件オーナーへの報告等
委託契約業務 外注委託契約や工事委託等、物件における各契約書の期限管理、支払管理等の業務
委託契約書・諸官庁書類管理 各種契約書や諸官庁書類の保管や期限管理に関する業務
購買管理 修繕工事や整備等の発注業務、検収、支払に関する業務
報告書策定 物件オーナーに対して管理状況報告書等を作成し報告
業務項目 業務内容 具体的な業務の事例
建物設備管理業務 建物・設備管理業務
（維持管理を含む）		 運転監視：運転保守報告書のチェック
設備点検：日常、月例、定期、法定点検等の記録、報告書のチェック
検針業務：検針表のチェックと分析、評価
保守修繕：計画・実施のチェックと現場確認
緊急対応：故障状況の把握と判断、指示
清掃衛生業務 環境衛生管理業務 清掃業務：清掃状況、人員体制、マナー等のチェック
空気環境：空気環境測定結果報告書のチェックと分析
給排水：残留塩素測定、水質検査結果記録のチェック
害虫防除：ねずみ・害虫の点検、処理記録のチェック
立入検査：検査立会いと指摘事項等の改善処置
廃棄物管理業務 回収分別：リデュース、リユース、リサイクルの徹底
業者管理：許可証、マニフェスト等のチェック
法令順守：PCB等の特別管理廃棄物の適正管理、不法廃棄の発生防止
保安警備業務 警備管理業務 入退管理：セキュリティ体制のチェック
防犯管理：警備体制、計画、実施のチェック
緊急対応：防災センター、火災・災害の対応及び訓練の計画、実施
駐車場管理業務 契約業務：駐車契約、利用者管理等の業務チェック
料金業務：駐車料金の請求、収受等の業務チェック
防犯管理：駐車場内の防犯、安全体制のチェック
環境対策：排ガス、騒音等の近隣への配慮
エネルギー管理業務 エネルギー管理業務 エネルギー管理：建物エネルギー使用量の把握、管理、省エネ法の履行、テナントへの省エネ協力依頼
省エネ：電力、ガス、水道等の使用実績の把握と省エネ対策の検討、実施
温暖化：CO2排出状況報告書、温暖化対策計画書の作成提出
安全管理業務 安全対策業務 施設の安全対策：建物・設備の運営状況の安全面からの検討、対策
震災対策：震災対策要綱等の作成、必要に応じた見直し、震災訓練の実施、備蓄品の購入、補充
新型コロナ対策：新型コロナ対策行動基準の作成、必要に応じた見直し
自然災害対策等：自然災害対策要綱等の作成、必要に応じた見直し、震災訓練の実施
防火・防災管理業務 防火管理：消防計画の作成、テナントへの作成依頼、避難訓練等の実施
防災管理：防災体制のチェック、地震台風等への対策
消防計画等：消防計画の便宜更新、資格者の選任、届出

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