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不動産証券化について

 日本には個人の金融資産が2,141兆円（2023年時点）あり、その多くは預貯金になっており、今後個人資産の新たな受け皿としての役割を期待されているのが不動産証券化です。

米国における不動産証券化の代表的な手法としてリート（REIT）があります。上場時価総額は2023年末で約133.3兆円となっています。日本でも不動産証券化は1980年代後半に登場した「不動産小口化商品」が始まりですが、1998年9月のSPC（特定目的社会）（用語解説1参照）法施行を機に産業界で活用が広がりました。

2000年11月に不動産投資信託が解禁されました。そこで不動産証券化についてまとめてみました。

用語解説1

ＳＰＣ･･･1998年6月に、特定目的会社による特定資産の流動化に関する法律（通称SPC法）が制定され、1998年9月より施工されました。SPC法はSPC（SpecialPurposeCompany特定目的会社）が業として特定資産の流動化を行う制度を確立することにより、一般投資家による有価証券を通じた資産に対する投資を容易にし、もって資産の流動化を促進することを目的としています。

不動産証券化とは、不動産（オフィスビル、マンション、ホテル、商業用店舗、産業用施設等）に関する権利を株式や債権などを小口化し、投資家に販売することです。投資家に賃料収入や売却益を分配する金融商品です。その投資の仕組からみると、「資産流動化型」と「資産運用型」の二つに分類できます。（図1参照）

「資産流動化型」は、まず特定された不動産がありその資産価値を裏付けとして、投資家の出資を募るものです。

資産保有者にとっては、売却による資産調達あるいは単なる資金調達の手段であり、投資家は小口化された権利（証券等）を保有します。

「資産運用型」は、まず投資家から資金を募り、プールし、ファンド運用者の裁量により不動産や不動産証券に投資します。その結果得た収益を投資家に配分します。投資家は、プールされた資金に対する持分権（証券等）を保有します。

 

次に不動産有価証券化商品は多種多様でその仕組みが複雑なものもありますが運営する会社の形態により大きく5つに分類されます。（図①～⑤参照）

①不動産特定共同事業（任意組合型）

　

②不動産特定共同事業（匿名組合型）


③不動産信託


④特定目的会社（SPC）

　
　

⑤投資信託

投資信託には、①契約型投資信託（委託者指図型）、②契約型投資信託（匿名組合型）、③会社型投資信託の３種類ございます。
それぞれデュー・デリジェンス（用語解説２参照）を行い投資リスク、手数料、運用体制、サービス等を慎重に検討することが必要です。（下図参照）

　

用語解説2

デュー・デリジェンス･･･投資家に対して対象不動産の期待収益とリスクを開示するため、その総合的な価値を、できるかぎり正確に測定・評価する。
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