![]()
土地の価格は「一物四価」と言われています。一般的には、高い順に「実勢地価」「公示地価」「路線価」「固定資産税評価額」となっておりますが、地域や年代によっては、実勢地価より低かった公示地価が最も高くなったり、路線価を実勢価格が下回る等、逆転現象も起きています。
その最大の理由は、不動産鑑定評価の手法が周辺の売買事例を重視した「取引事例比較法」を基本に組み立てられており、土地の利用価値が反映されにくいことにあります。
これに対して国土交通省は家賃収入を基にした算出方式（実際に土地にビル、アパートなどを建設・運用して、どれだけ収益があがるかをもとに土地価格を算出）である「収益還元法」を加味して評価するように指導しております。
また、外資系企業・機関投資家などの投資判断は、収益還法による買手の評価によるものです。それに日本の企業も所有から利用へと持たざる経営に転換しており、土地の担保価値の上昇を利用して銀行から資金を調達する含み経営は成り立たなくなってきており、資本効率を重視したもの（土地、建物は所有しない）になってきております。